IRNR para no residentes con inmuebles en España: alquileres, venta y Modelo 210

Qué es el IRNR y a quién afecta

El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) grava las rentas obtenidas en territorio español por personas físicas y entidades que no son residentes fiscales en España. Es el impuesto que paga el extranjero que obtiene ingresos en España sin vivir aquí: el colombiano que tiene un piso en Barcelona y lo alquila, el empresario mexicano que cobra dividendos de una empresa española, el directivo alemán con dietas por sus visitas al centro de trabajo en Madrid, o el inversor estadounidense que vende una participación en una empresa española. El IRNR funciona con una lógica radicalmente distinta al IRPF: tributa renta a renta, sin compensación de pérdidas y sin la posibilidad de deducir la mayoría de los gastos personales.

Sin establecimiento permanente: el régimen más habitual

La inmensa mayoría de los no residentes que obtienen rentas en España no lo hacen a través de un establecimiento permanente (local, oficina, delegación con gestión propia en España). Estos contribuyentes tributan bajo el régimen sin establecimiento permanente, que tiene las siguientes características:

• Tributación renta a renta: cada tipo de ingreso se declara de forma separada y no se compensan unas rentas con otras.
• Tipo general del 24% para rendimientos ordinarios (trabajo, actividades económicas, rentas de inmuebles) para residentes en países fuera de la UE/EEE.
• Tipo del 19% para residentes en la UE o el EEE (que además pueden deducir los gastos directamente relacionados con la renta).
• Tipo del 19% para dividendos, intereses y ganancias patrimoniales, con independencia del país de residencia del contribuyente.

La tributación de los alquileres de inmuebles en España para no residentes

Los alquileres de inmuebles situados en España que percibe un no residente tributan en el IRNR. La base imponible es el importe íntegro del alquiler percibido, con la posibilidad de deducir los gastos directamente relacionados si el propietario es residente en la UE o el EEE (amortización, IBI, comunidad de propietarios, seguro, gastos de mantenimiento). Para residentes en países fuera de la UE/EEE (latinoamericanos, estadounidenses, etc.), la base es el alquiler íntegro sin deducción de gastos.

Si el inmueble no se alquila y permanece a disposición del no residente, se imputa una renta presunta del 1,1% o 2% del valor catastral (según si el catastro fue revisado en los últimos 10 años o no) que también tributa en el IRNR. Esta imputación de renta presunta debe declararse aunque el inmueble no genere ningún ingreso real.

La retención del comprador al adquirir inmueble de no residente

Cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador está obligado a practicar una retención del 3% del precio de compraventa e ingresarla a la AEAT mediante el Modelo 211 en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura. Esta retención es un pago a cuenta del IRNR que el vendedor no residente debe declarar mediante el Modelo 210 en el plazo de tres meses desde la escritura, consignando la ganancia patrimonial real y solicitando, si corresponde, la devolución del exceso retenido.

La ganancia patrimonial del no residente por la venta del inmueble se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición debidamente actualizado (en España no existen coeficientes de actualización desde 2015, pero sí pueden deducirse los gastos e impuestos de la compra y de la venta). El tipo aplicable es el 19% sobre la ganancia, con independencia del país de residencia del vendedor.

El Modelo 210: la declaración del IRNR

El Modelo 210 es la declaración del IRNR para no residentes sin establecimiento permanente. Puede presentarse:

• Con carácter general: en los 30 días siguientes al devengo de la renta (para ganancias patrimoniales como la venta de un inmueble).
• Para rendimientos del alquiler: trimestralmente, con plazo hasta el 20 de los meses de enero, abril, julio y octubre.
• Para la imputación de renta presunta de inmuebles: entre el 1 de enero y el 31 de diciembre del año siguiente al que se imputa la renta.

El Modelo 210 puede presentarse de forma telemática o en papel ante cualquier Administración tributaria de la AEAT o ante los consulados españoles en el extranjero (aunque la vía telemática es la más utilizada).

La clave de la representación fiscal en España

Los no residentes con bienes o rentas en España tienen la obligación de designar un representante fiscal en España cuando la Administración lo requiera. En la práctica, los no residentes con inmuebles en España que generan rentas de alquiler o que realizan ventas inmobiliarias deben tener un representante fiscal que gestione sus obligaciones tributarias: la presentación del Modelo 210, la comunicación con la AEAT y la gestión de eventuales comprobaciones o requerimientos.

En LRB Tax & Legal actuamos como representantes fiscales de no residentes con bienes e inmuebles en España, gestionando las declaraciones del IRNR, el Modelo 210 y la comunicación con la AEAT. Contacto: Contacto@LRB.es / +34 684 234 831.

Conclusión

El IRNR grava las rentas de fuente española de no residentes: alquileres (24% sin deducciones para extracomunitarios; 19% con deducciones para residentes UE/EEE), imputación de renta presunta (1,1%-2% del catastral), ganancias por venta de inmuebles (19%). El Modelo 210 es la declaración específica. El comprador de inmueble a no residente debe retener el 3% del precio (Modelo 211). La designación de representante fiscal en España es obligatoria cuando lo requiere la AEAT y muy recomendable en todo caso.