Herencias internacionales con inmuebles en España: gestión y tributación para no residentes
La herencia internacional con inmuebles en España: un proceso con múltiples frentes
Cuando una persona fallece dejando inmuebles situados en España, sus herederos —sean residentes o no residentes en el país— deben gestionar un proceso que combina el derecho sucesorio, el derecho civil español, el Derecho Internacional Privado y la fiscalidad del Impuesto sobre Sucesiones. Es uno de los trámites más complejos con los que se encuentran los extranjeros que tienen familia con propiedades en España.
La ley aplicable a la herencia: el Reglamento Sucesorio Europeo
El Reglamento (UE) 650/2012, conocido como Reglamento Sucesorio Europeo, establece que la ley aplicable a la herencia es, con carácter general, la del país en que el causante tenía su residencia habitual en el momento del fallecimiento. Si el fallecido residía en Alemania, la herencia se rige por la ley alemana, aunque deje inmuebles en España.
Sin embargo, el Reglamento prevé la posibilidad de elegir que la herencia se rija por la ley de la nacionalidad del causante. Esta elección debe haberse hecho en testamento o en una declaración expresa. Esta distinción es muy relevante porque las reglas sobre legítimas, derechos del cónyuge y orden de herederos varían significativamente entre países.
Pasos para gestionar la herencia de inmuebles en España
- Obtener el certificado sucesorio europeo o el testamento: si el causante era ciudadano de la UE, el Certificado Sucesorio Europeo es el documento que acredita la condición de heredero y los derechos sobre los bienes en cualquier país de la UE.
- Escritura de aceptación de herencia ante notario español: los herederos deben formalizar la aceptación de la herencia ante notario en España, con los documentos que acrediten su condición de herederos (testamento debidamente apostillado, declaración de herederos si no hay testamento) y los documentos del inmueble (escritura de propiedad del causante, nota registral, certificado catastral).
- Liquidación del ISD: dentro de los 6 meses siguientes al fallecimiento, presentar la declaración del ISD ante la comunidad autónoma donde está situado el inmueble.
- Inscripción registral: una vez liquidado el ISD, inscribir la escritura de aceptación de herencia en el Registro de la Propiedad para que el inmueble quede a nombre de los herederos.
Plusvalía municipal al heredar un inmueble
La aceptación de la herencia de un inmueble en España genera el devengo de la plusvalía municipal (IIVTNU), que grava el incremento de valor del suelo urbano desde la última transmisión. La plusvalía municipal por herencia está sujeta a bonificaciones en algunos municipios (hasta el 95% en algunos casos), y su importe debe abonarse al ayuntamiento del municipio donde está situado el inmueble en el plazo de 6 meses desde el fallecimiento.
El representante fiscal del no residente en la herencia
Los herederos no residentes que deben presentar la declaración del ISD en España necesitan designar un representante fiscal con domicilio en España que actúe como interlocutor ante la Administración tributaria. Este representante gestionará la liquidación del ISD, la presentación de la documentación y las notificaciones de la Administración.
Si ha recibido una herencia con inmuebles en España siendo no residente, en Permiso de Residencia España le acompañamos en todo el proceso: aceptación de herencia en España para no residentes, liquidación del ISD, inscripción registral y posterior gestión del inmueble. Contáctenos en Contacto@LRB.es o en el +34 684 234 831.
Conclusión
La herencia de inmuebles en España por no residentes requiere gestionar simultáneamente la ley sucesoria aplicable, la escritura ante notario español, la liquidación del ISD en el plazo de 6 meses, la plusvalía municipal y la inscripción registral. El plazo de 6 meses para el ISD es el más crítico: su incumplimiento genera recargos e intereses que pueden ser significativos.