Plusvalías inmobiliarias de no residentes en España: IRNR y retención del 3%
Las ganancias patrimoniales en la venta de inmuebles por no residentes
Cuando un extranjero no residente en España vende un inmueble situado en territorio español, la ganancia patrimonial obtenida queda sujeta al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Es una de las obligaciones fiscales más desconocidas entre los inversores inmobiliarios extranjeros y genera sorpresas desagradables en el momento de la transmisión si no se ha planificado con antelación.
Tipo impositivo sobre la ganancia patrimonial
La ganancia patrimonial obtenida por la venta de un inmueble en España por un no residente tributa en el IRNR al:
- 19% para los residentes en países de la UE o del EEE (Alemania, Francia, Reino Unido tras el Brexit con matices, Noruega, Islandia, Liechtenstein).
- 24% para los residentes en el resto de países (Estados Unidos, Latinoamérica, Asia, etc.).
El tipo se aplica sobre la ganancia neta: precio de venta menos precio de adquisición más los gastos e impuestos satisfechos en la adquisición (ITP o IVA, notaría, registro, agencia) y en la transmisión (notaría, registro, agencia, plusvalía municipal). El cálculo correcto de la ganancia es fundamental para no pagar de más.
La retención del 3% a cargo del comprador
Cuando el vendedor del inmueble es no residente en España, el comprador —sea residente o no residente— está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en la AEAT mediante el Modelo 211 en el plazo de un mes desde la firma de la escritura. Esta retención es un pago a cuenta del IRNR del vendedor.
El vendedor no residente, por su parte, debe presentar el Modelo 210 declarando la ganancia patrimonial en el plazo de tres meses desde que el comprador ingresó la retención. En el Modelo 210 se liquida el IRNR definitivo: si la retención del 3% sobre el precio supera el impuesto calculado sobre la ganancia, la diferencia se devuelve al vendedor. Si es inferior, el vendedor debe abonar la diferencia.
Exenciones y reducciones disponibles para no residentes
Exención para residentes en la UE/EEE: pérdidas patrimoniales
Los residentes en la UE o EEE que obtienen una pérdida patrimonial por la venta de un inmueble en España pueden consignarla en el Modelo 210 y solicitar la devolución de la retención del 3% que el comprador ingresó, ya que no hay ganancia que gravar.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Los residentes en la UE o el EEE que venden su vivienda habitual en España y reinvierten el importe en otra vivienda habitual (en España o en otro Estado de la UE/EEE) pueden beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual, igual que los residentes fiscales en España. Esta exención no aplica a residentes fuera de la UE/EEE.
Exención por convenio de doble imposición
Algunos CDI firmados por España establecen que las ganancias patrimoniales por la venta de inmuebles tributan exclusivamente en el país de residencia del vendedor y no en España. Es menos frecuente —la mayoría de CDIs atribuyen a España la tributación por inmuebles situados en su territorio— pero existe en algunos convenios.
Planificación fiscal de la venta antes de ejecutarla
La planificación fiscal de la venta de un inmueble por un no residente debe realizarse antes de firmar la escritura. Los aspectos a analizar son: el cálculo correcto de la ganancia patrimonial (precio de adquisición más todos los gastos deducibles), la determinación del tipo aplicable según el país de residencia del vendedor, la posible exención por CDI, y la correcta cumplimentación del Modelo 210 para recuperar el exceso de la retención del 3%.
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Conclusión
La venta de un inmueble en España por un no residente genera IRNR sobre la ganancia patrimonial al 19% o 24% según el país de residencia. La retención del 3% a cargo del comprador actúa como pago a cuenta y puede resultar en una devolución significativa si se calcula correctamente la ganancia real. Una planificación previa evita sorpresas y maximiza el neto obtenido en la venta.