Plusvalías inmobiliarias en España para no residentes: tributación en el IRNR
La venta de inmuebles en España por no residentes
Cuando un no residente fiscal en España vende un inmueble situado en el territorio español, la ganancia patrimonial obtenida —la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición— es una renta de fuente española que queda sujeta al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). España tiene potestad tributaria sobre esas ganancias con independencia de dónde resida el vendedor, porque el inmueble está en España.
Es uno de los aspectos fiscales más importantes para los inversores internacionales que tienen propiedades en España y que en algún momento deciden venderlas: la ganancia no escapa a la tributación española simplemente por que el vendedor no viva en el país.
Tipo impositivo: 19% para residentes en la UE/EEE, 24% para el resto
El tipo aplicable sobre las ganancias patrimoniales del no residente depende de su país de residencia:
- Residentes en la UE, el EEE o países con cláusula de intercambio de información: tributan al 19% sobre la ganancia neta.
- Residentes en el resto de países: tributan al 24% sobre la ganancia neta.
Esta diferencia de tipo (19% vs 24%) entre residentes en la UE y fuera de ella fue considerada discriminatoria por el TJUE en determinados supuestos, y España ha ido equiparando progresivamente el trato fiscal.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos y tributos deducibles de la transmisión: comisión inmobiliaria, plusvalía municipal, notario del vendedor) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos y tributos pagados en la adquisición: IVA o ITP, notario, registro, reformas y mejoras acreditadas).
Para inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, existen coeficientes de abatimiento que reducen la ganancia patrimonial (con ciertos límites) y que en la práctica pueden suponer una tributación muy baja para propiedades adquiridas antes de esa fecha.
La retención del 3%: la obligación del comprador
La mecánica de tributación de la plusvalía del no residente tiene una peculiaridad importante: el comprador del inmueble está obligado a retener el 3% del precio de compra e ingresarlo en la AEAT en el plazo de un mes desde la escritura pública (Modelo 211). Esta retención actúa como pago a cuenta del IRNR que el vendedor no residente deberá liquidar.
Si la ganancia patrimonial efectiva del vendedor es superior al 3% del precio de venta (que es lo habitual), el vendedor deberá presentar una declaración complementaria del IRNR (Modelo 210) ingresando la diferencia. Si la ganancia es inferior al 3% del precio de venta —o si hay pérdida patrimonial— el vendedor puede solicitar la devolución del exceso retenido.
El plazo para liquidar el IRNR: 3 meses desde la venta
El vendedor no residente debe presentar la declaración del IRNR por la ganancia patrimonial en el plazo de tres meses desde la escritura de compraventa. Este plazo es el mismo tanto si ha resultado ganancia como si ha resultado pérdida (en el caso de pérdida, se presenta la declaración para solicitar la devolución de la retención).
Convenios de doble imposición: ¿puede el no residente no pagar en España?
Los convenios de doble imposición firmados por España siguen en general el Modelo OCDE, que asigna al país donde está situado el inmueble la potestad tributaria sobre las ganancias patrimoniales inmobiliarias. Esto significa que, con carácter general, España puede gravar la plusvalía aunque exista convenio, y el vendedor deberá aplicar el mecanismo de eliminación de doble imposición previsto en su país de residencia. Hay convenios que establecen reglas específicas o exenciones totales: conviene verificar el convenio concreto entre España y el país de residencia del vendedor.
Si ha vendido o va a vender un inmueble en España siendo no residente, en Permiso de Residencia España gestionamos la declaración del IRNR por la plusvalía inmobiliaria, incluyendo la solicitud de devolución de la retención si procede. Contáctenos en Contacto@LRB.es o en el +34 684 234 831.
Conclusión
La venta de un inmueble en España por un no residente genera una obligación tributaria en el IRNR sobre la ganancia patrimonial obtenida. La retención del 3% la practica el comprador como pago a cuenta, y el vendedor debe regularizar su situación presentando el Modelo 210 en el plazo de tres meses desde la venta. La correcta determinación del valor de adquisición —incluyendo todos los gastos e inversiones deducibles— es la clave para minimizar la base imponible.