Comprar un inmueble en España siendo extranjero: fiscalidad e impuestos para no residentes

España como destino de inversión inmobiliaria internacional

España es el tercer destino mundial de inversión inmobiliaria residencial por parte de no residentes. El atractivo climático, la calidad de vida, el acceso a la Golden Visa para inversiones superiores a 500.000 euros y los precios todavía competitivos en comparación con otros mercados europeos de primera línea hacen de España un mercado muy activo para inversores internacionales.

Sin embargo, la compra de un inmueble en España conlleva una carga fiscal específica que el comprador extranjero debe conocer antes de cerrar la operación. Los impuestos y costes asociados a la compraventa pueden suponer entre el 10% y el 15% del precio de compra, dependiendo del tipo de inmueble, la comunidad autónoma y si es primera o segunda transmisión.

IVA vs. ITP: cuál se aplica en cada caso

IVA en la compra de inmuebles nuevos

La compra de un inmueble de primera transmisión directamente al promotor está sujeta al IVA:

• Tipo reducido del 10% para viviendas residenciales (incluidas las plazas de garaje anejas, hasta dos plazas).
• Tipo superreducido del 4% para viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
• Tipo general del 21% para locales comerciales, naves industriales y suelo.

ITP en la compra de inmuebles de segunda mano

La compra de un inmueble de segunda transmisión (reventa) entre particulares está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía según la comunidad autónoma:

• Madrid: 6%
• Cataluña: 10% (con reducciones para menores de 33 años y discapacitados).
• Baleares: entre el 8% y el 13% según el valor del inmueble.
• Andalucía: 7%.
• Comunidad Valenciana: 10%.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Tanto en las compraventas sujetas a IVA como en las sujetas a ITP, se devenga el AJD por la escritura pública notarial. Los tipos varían según la comunidad autónoma, oscilando generalmente entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la escritura. El AJD lo paga siempre el comprador.

La retención del 3% en la compraventa: cuando el vendedor es no residente

Cuando el vendedor del inmueble es un no residente fiscal en España, el comprador —sea residente o no residente— está obligado a retener el 3% del precio de compraventa e ingresarlo en la AEAT en el plazo de un mes mediante el modelo 211. Esta retención es un pago a cuenta del IRNR que el vendedor no residente debe declarar por la ganancia patrimonial obtenida.

Si el comprador no practica y no ingresa esta retención, responde subsidiariamente de la deuda del vendedor no residente hasta el importe que debería haber retenido. Este es un punto crítico en las compraventas internacionales que muchos compradores extranjeros desconocen.

Plusvalía municipal: el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos

La plusvalía municipal (IIVTNU) es un impuesto local que grava el incremento de valor del terreno urbano desde la última transmisión. Lo paga el vendedor, aunque en determinadas operaciones puede pactarse que lo asuma el comprador. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y la reforma normativa posterior, el impuesto solo se devenga si existe un incremento real de valor, y el contribuyente puede elegir entre el método objetivo y el método real.

Otros costes de la compraventa

• Honorarios notariales: arancel notarial en función del valor de la escritura.
• Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad: arancel registral.
• Honorarios de la agencia inmobiliaria: generalmente del 3% al 5% sobre el precio de venta, a cargo del vendedor en la práctica española habitual.
• Tasación bancaria: si se solicita hipoteca, el coste de la tasación es del comprador.

Fiscalidad anual del inmueble una vez comprado

Una vez adquirido el inmueble, el no residente debe conocer las obligaciones fiscales anuales:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): impuesto local anual, a cargo del propietario independientemente de si es residente o no.
• IRNR por imputación de renta inmobiliaria: los inmuebles urbanos no arrendados generan una imputación de renta en el IRNR del 1,1% o el 2% del valor catastral según si ha sido revisado en los últimos 10 años. Esta renta imputada tributa al 24% (o 19% para residentes en la UE/EEE).
• IRNR por rendimientos del alquiler: si el inmueble se alquila, los rendimientos netos tributan al 19% (residentes UE/EEE) o al 24% (resto de países).
• IP: los no residentes tributan en el Impuesto sobre el Patrimonio por los inmuebles situados en España.

Asesoramiento en compraventa de inmuebles para extranjeros

Si está planificando comprar un inmueble en España como no residente y quiere entender la fiscalidad completa de la operación, en Permiso de Residencia España le asesoramos tanto en la fiscalidad de la compraventa para no residentes como en las obligaciones tributarias anuales posteriores. Contáctenos en Contacto@LRB.es o en el +34 684 234 831.

Conclusión

La compra de un inmueble en España por parte de un extranjero implica conocer en detalle los impuestos en la transmisión (IVA/ITP, AJD, retención del 3%), la fiscalidad anual posterior (IRNR, IP, IBI) y las obligaciones de información. Una planificación fiscal adecuada antes del cierre de la operación puede optimizar significativamente el coste total de la inversión.