SOCIMI en España: el vehículo de inversión inmobiliaria para inversores extranjeros

Las SOCIMI: el REIT español para inversores internacionales

Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) son el equivalente español de los REITs anglosajones. Creadas por la Ley 11/2009, se han convertido en el vehículo preferido de los inversores institucionales internacionales para acceder al mercado inmobiliario español con liquidez y eficiencia fiscal. Fondos de pensiones, family offices y fondos soberanos utilizan las SOCIMI para obtener exposición al inmobiliario español sin necesidad de adquirir directamente los activos.

Régimen fiscal de las SOCIMI: el tipo del 0%

El atractivo central de las SOCIMI es su tributación en el IS al tipo del 0% sobre los beneficios derivados del arrendamiento de inmuebles y de la transmisión de participaciones en otras SOCIMI. La tributación se traslada al accionista, que tributa por los dividendos recibidos según su situación fiscal. Para que la SOCIMI mantenga el régimen especial, debe distribuir como dividendos al menos el 80% de los beneficios de arrendamiento, el 50% de las ganancias por ventas de inmuebles y el 100% de los beneficios recibidos de otras SOCIMI.

Requisitos para acogerse al régimen SOCIMI

• Objeto social exclusivo: adquisición y promoción de inmuebles urbanos para arrendamiento.
• Al menos el 80% del activo invertido en inmuebles de arrendamiento o participaciones en SOCIMI.
• Cotización en bolsa o sistema multilateral de negociación.
• Capital social mínimo de 5 millones de euros.
• Número mínimo de inmuebles: al menos tres inmuebles o participación mayoritaria en al menos tres SOCIMI o FII.
• Período mínimo de arrendamiento de cada inmueble: 3 años.

Tributación de los accionistas no residentes

Los dividendos de SOCIMI recibidos por accionistas no residentes tributan en el IRNR español al tipo del 19%, salvo que el convenio de doble imposición aplicable establezca un tipo reducido. Los accionistas que son fondos de pensiones o de inversión regulados en la UE pueden tener derecho a una retención reducida en función del CDI y de la normativa comunitaria sobre libre circulación de capitales.

Las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de acciones de SOCIMI por no residentes tributan también en el IRNR al 19%, salvo exención por CDI. Para los residentes en países con los que España tiene CDI con cláusula de tributación exclusiva en el país de residencia para las ganancias patrimoniales, la venta de acciones de SOCIMI no tributaría en España.

Las SOCIMI frente a la inversión directa en inmuebles

Para un inversor extranjero que quiere exposición al mercado inmobiliario español, la comparativa entre la inversión directa en inmuebles y la inversión a través de SOCIMI depende de varios factores:

• Liquidez: la SOCIMI ofrece liquidez bursátil inmediata; el inmueble directo es ilíquido.
• Diversificación: una sola acción de SOCIMI da acceso a una cartera diversificada de inmuebles; el inmueble directo es un activo concentrado.
• Fiscalidad: la SOCIMI tributa al 0% en el IS; el inmueble directo en manos de un no residente genera IRNR por imputación de rentas (1,1-2% del catastral al 24%) y es sujeto del IP español. Ambas opciones tienen dividendos o rentas sujetas al 19% de IRNR.
• Umbral mínimo: la SOCIMI permite inversiones de cualquier tamaño; el inmueble directo exige un desembolso mínimo significativo.

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Conclusión

Las SOCIMI son el vehículo más eficiente para la inversión inmobiliaria institucional en España: tributación al 0% en el IS, liquidez bursátil, diversificación de activos y acceso a los grandes mercados inmobiliarios españoles (oficinas, logística, retail y residencial). Para inversores extranjeros, el análisis del CDI aplicable es el primer paso para determinar la fiscalidad efectiva de los dividendos recibidos.