IVA e ITP en la compraventa de inmuebles en España para extranjeros: tipos, retención del 3% y plusvalía municipal
El IVA del extranjero que compra o vende inmuebles en España
La compraventa de inmuebles en España tiene implicaciones en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) que el comprador y el vendedor extranjero deben conocer para no incurrir en errores fiscales graves. El régimen aplicable depende fundamentalmente de si el inmueble es nuevo o de segunda mano y de si el vendedor es empresario o particular.
Primera transmisión de inmuebles nuevos: IVA al 10% (o 4%)
Las primeras transmisiones de inmuebles nuevos —viviendas de primera entrega que no han sido previamente habitadas— están sujetas a IVA y no a ITP. El tipo de IVA aplicable es el 10% sobre el precio de compra para viviendas, garajes (hasta dos por vivienda) y anexos. Para las denominadas viviendas de protección oficial (VPO) de régimen especial o de promoción pública, el tipo es el reducido del 4%.
Además del IVA, el comprador de obra nueva debe pagar el Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre el precio escriturado, a los tipos autonómicos que van del 0,5% al 1,5% según la comunidad autónoma. El AJD en vivienda nueva lo gestiona la comunidad autónoma donde está situado el inmueble.
Segunda transmisión (inmueble de segunda mano): ITP
Las compraventas de inmuebles de segunda mano —aquellos que ya han sido habitados o que son transmitidos por un particular— están exentas de IVA y sujetas al ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas) que gestiona la comunidad autónoma donde está el inmueble. Los tipos varían del 6% al 11,5% según la comunidad:
- Madrid: 6%.
- Andalucía: 7-8%.
- Cataluña: 10%.
- Baleares: entre el 8% y el 11,5% según el precio del inmueble.
- Valencia: 10%.
Desde 2022, la base imponible del ITP no puede ser inferior al valor de referencia catastral publicado por la Dirección General del Catastro, que en muchas zonas supera el precio real de mercado. El comprador que escriture por debajo del valor de referencia recibirá una liquidación complementaria de la comunidad autónoma por la diferencia.
La retención del 3% en la venta de inmueble por no residente
Cuando el vendedor del inmueble es no residente en España, el comprador debe retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en la AEAT mediante el Modelo 211 en el plazo de un mes desde la firma de la escritura de compraventa. Esta retención es un pago a cuenta del IRNR del vendedor no residente sobre la ganancia patrimonial obtenida por la venta.
El vendedor no residente debe presentar el Modelo 210 declarando la ganancia real en el plazo de tres meses desde la venta. La ganancia se calcula como la diferencia entre el precio de venta (deducidos gastos e impuestos pagados por el vendedor) y el precio de adquisición (incrementado con los gastos e impuestos pagados por el comprador en su día y con el coste de las mejoras realizadas). Si la cuota del IRNR (19% de la ganancia real) es inferior al 3% retenido, el vendedor tiene derecho a solicitar la devolución de la diferencia.
La plusvalía municipal y los inmuebles de no residentes
La venta de un inmueble situado en España también puede generar plusvalía municipal (IIVTNU), que grava el incremento de valor del suelo durante el período de tenencia del inmueble. La plusvalía municipal la gestiona el ayuntamiento y su cuantía depende del valor catastral del suelo y del tiempo de tenencia. El no residente que vende un inmueble en España debe liquidar también la plusvalía municipal correspondiente al ayuntamiento del municipio donde está el inmueble.
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Conclusión
La compraventa de inmuebles en España tributa por IVA (10% en obra nueva) o por ITP (6-11,5% en segunda mano, según la comunidad). Desde 2022 la base mínima del ITP es el valor de referencia catastral. Cuando el vendedor es no residente, el comprador retiene el 3% del precio (Modelo 211) y el vendedor declara la ganancia en el Modelo 210 en tres meses. La plusvalía municipal también debe liquidarse ante el ayuntamiento.