Alquiler vacacional en España siendo no residente: IRNR, obligaciones y deducciones

El no residente propietario de inmueble en España: obligaciones fiscales

Muchos ciudadanos extranjeros que compraron un inmueble en España —en la costa mediterránea, en las islas Canarias, en Baleares o en las grandes ciudades— generan ingresos alquilando su propiedad a turistas a través de plataformas como Airbnb, Vrbo, Booking o directamente. Estos ingresos de alquiler, obtenidos por un no residente de fuente española, están sujetos al IRNR y deben declararse en España independientemente de que el propietario viva en el extranjero.

Tipos impositivos en el IRNR por rendimientos de alquiler

• Residentes en la UE, EEE, e Islandia y Noruega: tributan al 19% sobre los rendimientos netos: pueden deducir los gastos directamente relacionados con el alquiler en proporción a los días alquilados.
• Residentes en países fuera de la UE/EEE: tributan al 24% sobre los ingresos brutos sin posibilidad de deducir gastos. Esta diferencia de trato entre residentes en la UE y fuera de ella es significativa: un propietario estadounidense o argentino paga más que uno alemán o francés, y además no puede deducir gastos.

Qué gastos puede deducir el no residente de la UE/EEE

Los no residentes de la UE/EEE pueden deducir los siguientes gastos en la proporción correspondiente a los días efectivamente alquilados (no los días en que el inmueble está vacante o disponible para uso propio):

• Intereses de préstamos hipotecarios para adquirir el inmueble.
• Tributos y tasas locales: IBI, tasas de basuras, ecotasa en Baleares.
• Gastos de comunidad de propietarios.
• Primas de seguros del inmueble.
• Gastos de conservación y reparación (no mejoras).
• Comisiones de la plataforma de alquiler (Airbnb, Booking).
• Servicios de limpieza y lavandería.
• Amortización del inmueble y el mobiliario.

Cuándo y cómo declarar: el Modelo 210

Los rendimientos del alquiler vacacional deben declararse mediante el Modelo 210. El plazo de presentación puede ser trimestral (durante los 20 primeros días del mes siguiente al trimestre en que se obtuvo el rendimiento) o anual (en enero del año siguiente). La mayoría de los no residentes con alquileres vacacionales optan por la presentación trimestral.

También debe declararse el período en que el inmueble estuvo disponible para uso propio pero sin alquilar (imputación de renta inmobiliaria): esos meses generan una renta imputada del 1,1% o 2% del valor catastral que también tributa en el IRNR.

Obligaciones de información de las plataformas: DAC7

Desde 2023, la Directiva DAC7 obliga a las plataformas digitales de alquiler (Airbnb, Vrbo, Booking) a comunicar a las autoridades fiscales de los Estados miembros de la UE los ingresos obtenidos por los propietarios que utilizan sus servicios. Esto significa que la AEAT recibe información directa de Airbnb sobre los alquileres realizados en España, independientemente de dónde resida el propietario. La no declaración de estos ingresos tiene cada vez menos posibilidades de pasar desapercibida.

La licencia turística: requisito administrativo previo al alquiler

Además de las obligaciones fiscales, el alquiler vacacional en España requiere en la gran mayoría de municipios la obtención de una licencia de vivienda de uso turístico emitida por la comunidad autónoma o el ayuntamiento correspondiente. Airbnb y otras plataformas están obligadas a verificar la existencia de esta licencia y a retirar los anuncios que no la tengan. La actividad sin licencia puede acarrear sanciones administrativas significativas.

En Permiso de Residencia España gestionamos las declaraciones del IRNR por alquiler vacacional para no residentes y asesoramos sobre las obligaciones administrativas y fiscales de la propiedad en España. Contáctenos en Contacto@LRB.es o en el +34 684 234 831.

Conclusión

El alquiler vacacional de inmuebles en España por no residentes genera obligaciones fiscales trimestrales en el IRNR que muchos propietarios desconocen. La DAC7 hace cada vez más transparente la información de ingresos de plataformas digitales, aumentando el riesgo de comprobaciones para quienes no declaran. La diferencia entre el 19% sobre rendimientos netos (UE/EEE) y el 24% sobre brutos (resto de países) es un elemento clave de la planificación fiscal de estos propietarios.