IRNR e inmuebles en España para no residentes: renta presunta, alquiler, venta y retención del 3%
La tributación de los inmuebles en España para no residentes
Los ciudadanos extranjeros no residentes que poseen inmuebles en España están sujetos a una serie de obligaciones fiscales que con frecuencia desconocen: no solo tributan cuando alquilan el inmueble o lo venden, sino también cuando el inmueble está vacío o para uso propio. España establece una imputación de renta presunta para los inmuebles de no residentes que no están arrendados, lo que significa que simplemente por ser propietario de un piso en España ya existe una obligación tributaria anual aunque el inmueble no produzca ningún ingreso real.
La imputación de renta por inmueble vacío o de uso propio
El no residente propietario de un inmueble en España que no lo arrienda debe tributar en el IRNR por la renta presunta equivalente al 2% del valor catastral del inmueble al año (o el 1,1% si el valor catastral ha sido revisado o modificado en los últimos diez años). Esta renta presunta tributa al tipo del 24% del IRNR (19% para residentes de la UE y el EEE).
Ejemplo: un ciudadano colombiano (no residente) propietario de un apartamento en Alicante con valor catastral de 100.000 euros debe declarar una renta de 2.000 euros (2% × 100.000) y pagar 480 euros de IRNR (24% × 2.000). Si hubiera revisado el catastro recientemente, la base sería 1.100 euros (1,1%) y la cuota de 264 euros (24% × 1.100).
La tributación del alquiler del inmueble en España
Cuando el no residente arrienda su inmueble en España, los ingresos del alquiler tributan en el IRNR al tipo del 24% (19% para residentes de la UE/EEE). Para los residentes comunitarios, la ley española permite deducir los gastos necesarios para obtener los ingresos (amortización, IBI, gastos de comunidad, intereses del préstamo, seguros), lo que reduce significativamente la base imponible. Para los residentes extracomunitarios, la ley interna no permite la deducción de gastos —solo se tributa sobre el ingreso bruto—, aunque algunos CDI pueden modificar este tratamiento.
El arrendador no residente debe presentar el Modelo 210 por cada trimestre natural en que perciba ingresos del alquiler (dentro de los primeros 20 días de los meses de abril, julio, octubre y enero). El inquilino que paga el alquiler a un propietario no residente no está obligado a practicar retención (a diferencia de lo que ocurre cuando el arrendador es una empresa española), aunque la obligación de pagar el IRNR recae sobre el propietario no residente.
La venta del inmueble y la retención del 3%
Cuando un no residente vende un inmueble en España, la ganancia patrimonial tributa en el IRNR al tipo del 19% (independientemente de si el vendedor reside en la UE o en un país extracomunitario). El comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en la AEAT mediante el Modelo 211 como pago a cuenta del IRNR del vendedor no residente, en el plazo de un mes desde la firma de la escritura.
El vendedor no residente debe presentar el Modelo 210 en el plazo de tres meses desde la venta para declarar la ganancia real y, en su caso, solicitar la devolución del exceso retenido (si la cuota del IRNR calculada sobre la ganancia real es inferior al 3% del precio). Si la ganancia real es inferior al 3% del precio, o si hay pérdida, el vendedor tiene derecho a que la AEAT devuelva la retención practicada en exceso.
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Además del IRNR, el propietario no residente de un inmueble en España está sujeto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que es un impuesto local gestionado por el ayuntamiento del municipio donde está situado el inmueble. El IBI se devenga el 1 de enero de cada año y se cobra sobre el valor catastral del inmueble a un tipo que varía entre el 0,4% y el 1,1% según el municipio. El propietario no residente debe asegurarse de que el IBI se paga en plazo, ya que los recibos se envían al domicilio español o al que figure en el catastro, y un impago puede dar lugar a procedimiento ejecutivo del ayuntamiento.
Para la gestión fiscal de inmuebles en España de propietarios no residentes, en LRB Tax & Legal ofrecemos asesoramiento completo: IRNR por renta presunta, declaración de alquileres, gestión de la venta con retención del 3% y solicitud de devoluciones. Contacto: Contacto@LRB.es / +34 684 234 831.
Conclusión
El no residente propietario de inmueble en España tributa anualmente por la renta presunta (2% o 1,1% del valor catastral al 24% o 19% de IRNR) aunque el inmueble esté vacío. Si alquila, tributa por el ingreso bruto del alquiler al 24% (los residentes UE pueden deducir gastos). Si vende, el comprador retiene el 3% del precio y el vendedor declara en el Modelo 210 en 3 meses. El IBI lo gestiona el ayuntamiento anualmente.