SOCIMI en España: inversión inmobiliaria para extranjeros y tributación de dividendos
Las SOCIMI: el REIT español
Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) son el equivalente español de los REIT (Real Estate Investment Trusts) anglosajones: vehículos de inversión colectiva en activos inmobiliarios que cotizan en mercados bursátiles y que disfrutan de un régimen fiscal específico a cambio de distribuir la mayor parte de sus beneficios como dividendos. Son uno de los instrumentos preferidos por los inversores internacionales para obtener exposición al mercado inmobiliario español con un vehículo líquido, regulado y fiscalmente eficiente.
El régimen fiscal especial de las SOCIMI
Las SOCIMI tributan en el IS a un tipo del 0% sobre las rentas derivadas de los activos inmobiliarios que cumplen los requisitos. A cambio, están obligadas a distribuir como mínimo el 80% de los beneficios obtenidos de alquileres, el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles, y el 100% de los dividendos percibidos de otras SOCIMI o entidades similares.
El gravamen especial del 19% sobre los dividendos no deducibles: existe un gravamen especial del 19% que se aplica sobre los dividendos distribuidos por la SOCIMI cuando el accionista que los recibe está exento o tributa a menos del 10% en su país. Este mecanismo, introducido para evitar la elusión fiscal a través de estructuras holding que reciben dividendos libres de impuestos, es un elemento importante en la planificación del uso de SOCIMI por inversores internacionales.
Requisitos para ser SOCIMI
- Tener forma de sociedad anónima con capital mínimo de 5 millones de euros.
- Cotizar en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación (como el Mercado Alternativo Bursátil —MAB— en España).
- Invertir al menos el 80% del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento o en participaciones en otras SOCIMI.
- Mantener en arrendamiento los inmuebles durante al menos 3 años (en caso de inmuebles promovidos por la propia SOCIMI, 7 años).
- Al menos el 80% de las rentas deben proceder del arrendamiento o de dividendos de SOCIMI participadas.
Tributación del inversor extranjero en SOCIMI
Dividendos recibidos
Los dividendos distribuidos por las SOCIMI a sus accionistas no residentes tributan en el IRNR al 19%, reducible al tipo del CDI aplicable. Si el accionista no residente es una entidad exenta o de baja tributación en su país, se aplica el gravamen especial del 19% a cargo de la SOCIMI, lo que en la práctica eleva el coste fiscal del dividendo.
Ganancia patrimonial por venta de acciones
La ganancia obtenida por la venta de acciones de una SOCIMI por un accionista no residente puede estar exenta del IRNR si el accionista es residente en un país con CDI y no supera el umbral de participación del 25% en la SOCIMI. Para participaciones superiores al 25%, la ganancia tributa en España conforme al CDI aplicable.
Cómo invierte un extranjero en SOCIMI españolas
Las SOCIMI cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) o en la Bolsa de Madrid. La inversión se realiza a través de un bróker o entidad financiera con acceso a esos mercados. Un inversor extranjero puede comprar acciones de SOCIMI españolas directamente desde su país a través de cualquier bróker internacional con acceso a la Bolsa de Madrid.
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Conclusión
Las SOCIMI ofrecen a los inversores internacionales una forma líquida, regulada y fiscalmente eficiente de invertir en el mercado inmobiliario español. Su tipo del 0% en el IS, la obligación de distribución del 80% de beneficios y la posible exención de plusvalías para inversores no residentes con baja participación las convierten en un instrumento muy atractivo para la exposición inmobiliaria en España sin los costes y la iliquidez de la inversión directa.